มาตรการทางกฎหมายเกี่ยวกับความรับผิดตามสัญญาในความเสียหายต่อเนื่องอันเกิดจากความชำรุดบกพร่องของผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด

บทคัดย่อ

         ตามสัญญาซื้อขายผู้ขายมีหน้าที่และความรับผิดในความชำรุดบกพร่องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 472 มุ่งคุ้มครองเฉพาะความเสียหายที่เกิดจากความชำรุดบกพร่อง กรณีทรัพย์สินที่ส่งมอบมีความชำรุดบกพร่องซึ่งกำหนดเพียงให้ผู้ขายมีหน้าที่ต้องรับผิดแต่ไม่ได้กำหนดว่าต้องรับผิดอย่างไรจึงต้องไปอาศัยการพิจารณาจากกฎหมายลักษณะหนี้ที่มีการกำหนดถึงการส่งมอบทรัพย์สินที่ชำรุดบกพร่องถือว่าเป็นการชำระหนี้ที่ไม่ถูกต้องตามสัญญาอันเป็นวัตถุประสงค์หลักของมูลหนี้ ซึ่งหากลูกหนี้เกิดความเสียหายต่อเนื่องจากความชำรุดบกพร่อง เช่น ความเสียหายต่อร่างกายหรือทรัพย์สินอื่นของผู้ซื้อแล้วผู้ขายจะต้องรับผิดอย่างไรเพราะในกฎหมายไทยไม่มีคำนิยามในเรื่องนี้ไว้ ส่งผลให้ผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุดมุ่งหาผลประโยชน์จากช่องว่างนี้ในการกำหนดสัญญาขึ้นมา ดังนั้นงานวิจัยนี้มุ่งศึกษาที่มาของความเสียหายต่อเนื่องที่เกิดจากการซื้อขายอาคารชุดโดยวิเคราะห์หลักกฎหมายไทยกับกฎหมายต่างประเทศที่มีการกล่าวถึงหลักความเสียหายลักษณะนี้ไว้ซึ่งประเทศที่มีการกล่าวถึง คือ ประเทศเยอรมันและประเทศอังกฤษเพื่อนำมาประกอบเป็นแนวทางการเสนอแนะในการใช้และการตีความของกฎหมายไทยในการกำหนดขอบเขตความรับผิดของคู่สัญญาในการซื้อขายอาคารชุดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ต่อไป

         จากการศึกษาพบว่าประเทศไทยมีพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 แต่ก็ยังมีการเอาเปรียบผู้บริโภคและไม่มีกฎหมายกำหนดความรับผิดชอบและการบังคับใช้อย่างชัดเจน เมื่อศึกษากฎหมายของประเทศเยอรมันวางแนวทางว่าผู้ซื้อมีสิทธิเรียกค่าสินไหมทดแทนกรณีไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามสัญญา หากมีความเสียหายอันเกิดจากความชำรุดบกพร่องโดยตรงรวมถึงความเสียหายต่อเนื่องที่เกิดจากความชำรุดบกพร่องในตัวทรัพย์ซึ่งเป็นความเสียหายในทางอ้อมที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบด้วยในฐานะที่เป็นผู้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ให้ถูกต้องตามความประสงค์อันแท้จริงของมูลหนี้ได้ ทางด้านกฎหมายของประเทศอังกฤษได้มีแนวคำพิพากษาฎีกาอธิบายถึงความเสียหายต่อเนื่องว่าเป็นความเสียหายที่มาจากการไม่ชำระหนี้ โดยลูกหนี้จะต้องรับผิดต่อเมื่อลูกหนี้สามารถคาดการณ์ถึงความเสียหายได้ ดังนั้นเมื่อเปรียบเทียบกับกฎหมายไทยจะเห็นได้ว่า ความรับผิดในความชำรุดบกพร่องไม่มีการกำหนดไว้อย่างชัดเจนจึงต้องนำหลักเรื่องการชำระหนี้ไม่ถูกต้องตามวัตถุประสงค์แห่งมูลหนี้มาใช้โดยนำมาตรา 215 คือผู้ซื้อมีสิทธิเรียกค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหาย และมาตรา 222 วรรคสอง เป็นการเรียกค่าเสียหายในพฤติการณ์พิเศษที่ครอบคลุมความเสียหายที่สามารถคาดเห็นพฤติการณ์ได้ซึ่งรวมถึงความเสียหายต่อเนื่องด้วย แต่ใน พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และพระราชบัญญัติ คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 ไม่ได้มีการกำหนดความหมายเรื่องความชำรุดบกพร่องว่าผู้ขายมีความรับผิดในความเสียหายอย่างไรผู้เขียนมีข้อเสนอ ดังนี้

1. มีการกำหนดความหมายเรื่องของความชำรุดบกพร่องของผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุดให้ชัดเจนว่าต้องรับผิดอย่างไรในกฎหมายกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค 2522
2. สิทธิเรียกในการเรียกค่าสินไหมทดแทนจากความชำรุดบกพร่องที่ก่อให้เกิดความเสียหายแก่ร่างกายและทรัพย์สินอื่นของผู้ซื้อตามสัญญา
3. ความรับผิดในความเสียหายที่ผู้ขายอันเกิดจากพฤติการณ์พิเศษที่ผู้ขายอาคารชุดต้องรับผิดชอบและเป็นความเสียหายที่กฎหมายคุ้มครอง