หน้าที่และความรับผิดที่มีต่อเจ้าของร่วมของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตามกฎหมายอาคารชุด ศึกษากรณีเปรียบเทียบกฎหมายอาคารชุด ของประเทศไทยกับกฎหมายอาคารชุดของประเทศสิงคโปร์

บทคัดย่อ

พระราชบัญญัติอาคารชุดมีการกำหนดหน้าที่ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไว้ในเรื่องการซื้อขายห้องชุด ซึ่งไม่ครอบคลุมถึงเรื่อง สำคัญคือทรัพย์ส่วนกลางและการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง เป็นเรื่องที่มีผลกระทบต่อผู้ซื้ออาคารชุดจำนวนมากและมีมูลค่าของอาคารมหาศาล ประกอบกับเรื่องข้อพิพาทในอาคารนั้นนอกจากจะมีเรื่องที่ต้องปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายแล้ว ยังเป็นเรื่องเกี่ยวกับความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินอีกด้วย ฉะนั้นการซื้อขายอาคารชุดจึงเป็นการซื้อขายที่มีลักษณะพิเศษและมีความสำคัญที่รัฐจะต้องเข้าไปคุ้มครองมิใช่เป็นเรื่องพิพาทระหว่างผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กับผู้ซื้อเท่านั้น

          เมื่อศึกษากฎหมายอาคารชุดของประเทศสิงคโปร์ และการสัมภาษณ์เจาะลึก ที่ผู้วิจัยได้ดำเนินการสัมภาษณ์ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด,เจ้าหน้าที่นิติบุคคลอาคารชุด, ผู้ซื้อห้องชุดหรือเจ้าของร่วมพบว่าเป็นกฎหมายที่ควบคุมในเรื่องหน้าที่ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจนโดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหน้าที่และความรับผิดชอบในการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และการจัดการสาธารณูปโภคส่วนกลางด้วย กฎหมายมีเนื้อหาที่รัฐเข้าไปกำกับดูแลถึงเรื่อง การบริหารจัดการ และการบำรุงรักษาอาคารและสาธารณูปโภคด้วย หากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์งดเว้นการดำเนินการดังกล่าวถือว่าเป็นการกระทำความผิดอันเป็นอาชญากรรมอย่างหนึ่งด้วย นอกจากในเรื่องหน้าที่เกี่ยวการจดทะเบียนแล้ว กฎหมายยังได้กำหนดหน้าที่ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการบริหารจัดการในช่วงเวลาริเริ่มก่อนที่จะมีการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดโดยเจ้าของร่วม เพราะถือว่าก่อนจะมีการประชุมใหญ่และเลือกคณะกรรมการเจ้าของร่วม ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในฐานะผู้ดูแลผลประโยชน์ (trust) แทนนิติบุคคลอาคารชุดเท่านั้น โดยมีการกำหนดขั้นตอนที่มีลักษณะครบวงจรโดยมีการกำหนดภาระหน้าที่ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นับตั้งแต่เริ่มแรกสุด จนถึงเมื่อได้ส่งมอบอำนาจและทรัพย์สินให้แก่นิติบุคคลหลังจากประชุมใหญ่เจ้าของร่วมแล้ว โดยมีเจ้าพนักงานรัฐคือ คณะกรรมการอาคารชุด มีอำนาจกำกับดูแลอาคารชุด นอกจากนั้นกฎหมายอาคารชุดของประเทศสิงคโปร์ยังสอดคล้องกับลักษณะการจัดการของอาคารชุด การปรับปรุงแก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุดตามแนวคิดของกฎหมายอาคารชุดประเทศสิงคโปร์จะเป็นการลบช่องโหว่ของกฎหมายในเรื่องหน้าที่และความรับผิดชอบที่มีต่อเจ้าของร่วมของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และพัฒนากฎหมายให้มีประสิทธิภาพในการคุ้มครองเจ้าของร่วมหรือผู้ซื้อมากขึ้น