การขยายตัวของเมืองในภาคเหนือกรณีศึกษาการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินเพื่อที่จะอยู่อาศัยในเชียงใหม่

Abstract

สรุป

            การขยายตัวของการพัฒนาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยของเชียงใหม่ในช่วงที่ผ่านมาเป็นผลมาจากความเติบโตทางเศรษฐกิจของเชียงใหม่และของประเทศโดยส่วนรวม การที่เชียงใหม่มีศักยภาพทางด้านการพัฒนาสูงและเป็นเมืองท่องเที่ยวที่มีธรรมชาติสวยงาม ทำให้เกิดการลงทุนทางด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก ผู้ซื้อบ้านในเชียงใหม่มีทั้งผู้ซื้อที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง เพื่อการขายต่อเอากำไร เพื่อเป็นบ้านหลังที่สองสำหรับการพักผ่อน และซื้อไว้เพื่อให้บุตรหลานได้ใช้อยู่อาศัยในระหว่างมาศึกษาเล่าเรียนในจังหวัดเชียงใหม่ เป็นต้น ผลการศึกษาได้แสดงให้เห็นว่าการเติบโตของธุรกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมานั้นไม่ได้เกิดจากอุปสงค์ที่แท้จริงในด้านที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่แต่เกิดจากการเก็งกำไร และการคาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยบนพื้นฐานของอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจโดยส่วนรวมของประเทศซึ่งนำไปสู่ภาวะชะงักชะงันและการเกิดภาวะวิกฤตการณ์ “บ้านล้นตลาด” ในที่สุด นอกจากนั้นการขยายตัวของโครงการที่อยู่อาศัยอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่ามายังได้ส่งผลให้เกิดการใช้ที่ดินผิดประเภท เช่น มีการกว้านซื้อที่ดิน และปล่อยทิ้งไว้เฉยๆ โดยไม่ใช้ประโยชน์ เพื่อรอการลงทุน หรือมีการนำเอาพื้นที่เกษตรกรรมในเขตรับน้ำชลประทานที่สมบรูณ์จำนวนมากมาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งนับเป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจที่สำคัญประการหนึ่ง และทำให้การลงทุนทางด้านชลประทานของรัฐเกือบจะสูญเปล่า

            ปัญหาเร่งด่วนขณะนี้สำหรับผู้ประกอบการก็คือทำอย่างไรจึงจะสามารถระบายที่อยู่อาศัยที่คงค้างเหล่านี้ออกไปได้โดยเร็วที่สุด โครงการต่างๆได้ใช้กลยุทธ์การขายทุกรูปแบบเพื่อระบายสินค้าของตน เช่น การให้ผ่อนเงินดาวน์ในระยะยาว บางแห่งผู้ประกอบการร่วมค้ำประกันเงินกู้สำหรับลูกค้ารายย่อยให้กับสถาบันการเงินเพื่อให้สามารถกู้เงินได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ยังมีการแจก แถม และการลดราคาเพื่อดึงดูดลูกค้าให้มาซื้อบ้านในโครงการของตนแต่มาตรการต่างๆเหล่านี้ดูเหมือนจะไม่ได้ช่วยคลี่คลายสถานการณ์ได้มากนัก วิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ทำให้มีเงินจมอยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศหลายแสนล้านบาท ซึ่งส่งผลกระทบต่อการประกอบธุรกิจ โดยตรงของธนาคารพาณิชย์และต่อเศรษฐกิจโดยส่วนรวมของประเทศ

            การแก้ไขปัญหาในเรื่องนี้ต้องอาศัยความร่วมมือของทุกฝ่ายทั้งภาครัฐและเอกชน ภาครัฐอาจเข้ามาช่วยได้หลายประการ เช่น ลดความซ้ำซ้อนในการเก็บภาษีเงินได้จากการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มวงเงินการลดหย่อยภาษีเงินได้สำหรับการซื้อบ้านให้หักได้ตามที่จ่ายจริง หรืออาจจัดสรรเงินกู้สวัสดิการเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับข้าราชการและพนักงานขิงรัฐวิสาหกิจที่มีรายได้น้อยให้มากขึ้นกว่าที่เป็นอยู่ ในส่วนของผู้ประกอบการเองก็อาจจะต้องใช้ข้อมูลประกอบการตัดสินใจมากขึ้น เน้นคุณภาพของสินค้าและบริการหลังการขายมากขึ้นเพราะ ตลาดจะเป็นของผู้ซื้อไปอีกนานพอสมควร และในอนาคตผู้ประกอบการจะต้องมีความเป็นมืออาชีพมากขึ้น