ปัญหาในการบังคับใช้พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 ในกรณีการซื้อขายและการเช่าอสังหาริมทรัพย์

บทคัดย่อ

บทความนี้มุ่งศึกษา ปัญหาจากการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้ พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์คู่สัญญา พ.ศ. 2551 ใน กรณีซื้อขายและเช่า ที่อาจมีการโกงหรือการหลอกลวง หรือการเอาเปรียบคู่สัญญา ทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถ ได้รับกรรมสิทธ์ และสูญเสียเงินเป็นจำนวนมาก จากการวางเงินมัดจำ เงินที่ชำระไป แล้วทั้งหมดหรือบางส่วนตามสัญญา หรือผู้เช่าไม่ได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่า หรือสูญเสียเงิน ประกันที่ได้จ่ายค่าเช่าล่วงหน้าหรือได้ให้ผลประโยชน์ตอบแทนอื่นไปแล้ว ทั้งหมดหรือ บางส่วน จึงควรมีการนำเอาระบบการดูแลผลประโยชน์คู่สัญญาโดยมีคนกลาง เรียกว่าผู้ดูแลผลประโยชน์คู่สัญญา ทำหน้าที่ดูแลเงินมัดจำ เงินกินเปล่า หรือเงิน ประกันระหว่างผู้ซื้อหรือผู้เช่า และผู้ประกอบการ โดยผู้ซื้อจะชำระเงินผ่อนส่งตาม งวดไว้ที่ผู้ดูแลผลประโยชน์และผู้ดูแลผลประโยชน์จะส่งมอบเงินผ่อนส่งตามงวดของผู้ ซื้อหรือผู้ให้เช่าให้แก่ผู้ประกอบการต่อเมื่อได้โอนกรรมสิทธิ์หรือมอบการครอบครอง ได้ตามกำหนด

จึงได้ศึกษาหลักเกณฑ์ในเรื่องผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ที่มีการใช้ใน ต่างประเทศ เช่น สหรัฐอเมริกา จากการศึกษาเรื่อง บัญชีผู้ดูแลผลประโยชน์ของ คู่สัญญาในลักษณะกว้างๆ ของสหรัฐอเมริกา และประเทศออสเตรเลีย ได้พบว่า หลักเกณฑ์ในเรื่อง บัญชีผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญานี้ สามารถนำมาใช้อย่างได้ผล ในสหรัฐอเมริกา เพราะมีระบบกฎหมายที่รองรับประกอบกับสภาพทางสังคม และ เศรษฐกิจที่ทำให้ผู้ขาย ผู้ซื้อ และ ผู้เช่า ผู้ให้เช่า ได้รับความคุ้มครองและได้รับ ประโยชน์อย่างเหมาะสม จึงป้องกันไม่ให้ ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทำการฉ้อ ฉล หรือเอารัดเอาเปรียบผู้บริโภค

โดยสรุปแล้วควรจะมีการ ออกในกฎกระทรวงเพิ่มเติม ต้องจัดให้มีผู้ดูแล ผลประโยชน์ทั้งในกรณีการซื้อขายและการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ตามพระราชบัญญัติ การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551

This article aims to study the problems relating to real estate business which is caused by the us of Escrow Account Act B.E.2551 (2008). The sale or rent of real estate may brought a fraud or unfair practice into the scene. This may cause buyer or hirer losing a great sum of money through down payment. Especially the hirer of property may also lose the benefit and paid rent together with the liquidated damage paid to the landload with the service of the trustee and the escrow account. The actual receiving of down payment and often pay must occur only when the transfer of ownership or occupation has been approved. I, therefore, carry out the study of the trustee or escrow agent under American law and Australian law. I find that the principal ruler the escrow account can be faithfully applied to the matter under American law which has a legal infrastructure to support the escrow account system. This goes hand in hand with the social economic surrounding. The contracting practice of sale and hire of property thereby protected and benefited accordingly. The entrepreneur cannot take advantage of the consumer in sum fraudulent activities are rely rare.

In conclusion, I propose that there should be the Ministerial Regulation to support sale and hire of property under the Escrow Account Act of B.E. 2551.